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다음달이면 우리나라에서 주 5일 근무제가 시행된 지 3년으로 접어든다. 이러한 분위기는 참살이(웰빙)라는 새로운 신조어를 만들었고 신문화를 창조하였다. 즉 휴(休)테크를 적절히 배분하여 자기계발과 업무향상을 가져오는 여가활동을 만들어 복지, 안녕, 행복을 추구하는 것이 참살이의 본뜻이다. 결국 열심히 일하는 것도 중요하지만 여가시간을 가치 있게 보낼 수 있는 혜안이 필요한 세상인 것이다.
부동산상품에도 참살이를 즐기며 재테크가 가능한 것이 없을까.
웰빙 바람을 비껴가지 않으며 부재지주(不在地主)가 아님에도 주말ㆍ전원주택을 합법적으로 소유할 수 있는 길이 있다. 주말농장과 농가주택이 그것이다. 비농업인이 농지를 소유할 수 있게 된 것은 지난 2003년 농지법이 바뀌면서부터이다. 비록 제한적이지만 302평 미만의 주말, 체험 농장용으로 농지가 부동산투자 상품으로 대두된 것이다.
원래 우리나라의 농지정책은 헌법에 따른 경자유전의 원칙을 철저히 따랐다. 과거 소작농의 폐해를 막고 자작농을 육성하기 위한 취지였다. 그러던 것이 농지거래를 자유 시행하게 된 까닭은 사실상 급격한 농가인구 감소, 고령화, 주 5일제 근무 및 개방화 속도 등 사회적 변화에 대응하기 위한 것이다.
웰빙 즐기면서 세금감면 혜택도
요즘 같은 부동산환경에선 부동산투자를 하는데 있어 가장 민감하게 반응하는 것이 바로 세제이다. 8.31부동산종합대책 등 각종 규제에 따라 1가구 2주택자들은 올해부터 실거래로 양도세를 납부하게 되며 2007년부터는 50% 중과대상에다 장기보유특별공제 혜택 등을 받을 수 없다.
또한 2007년부터는 모든 토지를 실거래가로 과세하게 되는데다 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과하게 된다. 그러나 도시민이 소유한 302평 미만의 주말농장은 양도세 중과 대상에서 제외되며 10평 미만 소규모 전원주택을 짓게 되면 농지조성부담금의 50%를 감면받는 혜택을 누릴 수 있다.
게다가 취득세와 종합토지세 등 지방세도 면제된다. 이렇게 농가주택에 대한 관심이 커지는 것은 참살이를 할 수 있다는 장점에다 세금혜택이 가능하기 때문이다. 올 초 농지법시행령 개정으로 땅값과 무관하게 일률적으로 물던 농지조성비가 공시지가 기준으로 하는 농지보전부담금으로 바꿈에 따라 수요자에겐 부담이 덜해 유리해졌다. 물론 토지거래허가지역에서 주말농장 땅을 매입하려면 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하는 번거로움은 있다.
농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫는다. 농촌에 있다고 모두 농가주택은 아니다. 1가구 2주택 과세적용을 받지 않는 농가주택의 범위는 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이어야 한다. 이때 도시주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하며 또한 새로 산 농가 주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채도 3년 이상 보유하면 남은 집을 팔 때 양도세를 납부하지 않아도 되는 것이다.
다만 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지개발, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외되므로 주의를 요한다. 예를 들어 농가주택이 행정구역상 광역시나 시 지역에 위치한다면 농가주택이 될 수 없으나 읍 또는 면단위에 속한다면 농가주택이 될 수 있다.
투자금 적고 단순한 농가주택 구입
예전에 지은 농가주택의 대부분은 건축규모가 작고 구조방식도 구식이다. 따라서 도시민에게는 불편한 점이 없지 않지만 반대로 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 즉 여유자금이 부족한 투자자는 먼저 농가주택을 구입하고 매입 후에도 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 마음 내키는 대로 하나씩 고쳐갈 수도 있다.
농가주택 매입은 땅을 구입하여 농가주택을 짓는 것보다 농지보전부담금(농지나 임야를 다른 용도로 바꿀 때 붙는 세금)과 건축비 등 주택에 들어가는 비용을 줄일 수 있다. 예를 들어 전원주택을 짓는다면 부지매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 비교적 단순하기 때문에 시간적인 여유가 없는 도시민 등 수요자들에게도 적당한 상품이다.
또한 펜션에 비해 농가주택은 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고 향후 신축을 통해 펜션으로의 전환이 용이하다. 이러한 몇 가지 측면에서 여유자금이 녹녹치 않은 조기퇴직자, 전원생활을 꿈꾸는 중장년층에게 인기를 끌고 있는 대표적 참살이 상품이라 할 수 있다.
기반시설 인입, 경사도 등 따져야
먼저 자신의 생활패턴을 고려하여 이주 희망지역을 우선 선정해야 한다. 물론 본인의 직장 등 직업유형과 예산규모를 함께 고려해야 할 것이다. 다음 주변 교통망과 마을간 거리 등을 파악하는데 이는 해당 지역지도와 인터넷 사이트를 이용하여 조사가 가능하다. 그러나 백문이 불여일견. 해당 지역을 방문하여 구체적인 답사를 하는 것은 필수사항이다.
이때 챙겨야 할 것은 전기, 상하수도 등 기반시설 인입에 지장이 없는 지, 경사도가 적당한지, 주변에 혐오 및 편의시설의 유무와 거리, 방향과 지세 및 개발 가능성 등도 충분히 검토해야 한다. 조사 중에 중개업소를 활용하거나 인근 마을 이장 댁이나 마을 지역 주민들과 의 대화로 가능한 많은 정보를 얻은 후 결정하는 것이 좋다.
토지거래허가구역내 농가주택을 신축하거나 매입하려면 좀 더 신경을 써야 한다. 아무래도 규제가 상대적으로 강하다. 특히 경기 등 수도권 내 과밀억제 및 성장관리권역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래가 자유롭지 못한데다 올 해부터 1년 이상(과거 6개월) 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있고, 특히 농지인 경우는 별도로 농지취득자격증명제가 적용된다. 때문에 수도권 일대 농지에 투자하려면 거주지 이전 등 1년 전부터 노력과 수고를 들어야 한다.
거래허가요건을 충족하지 못한 채 서둘러 매입하려면 반드시 안정장치를 해 둘 필요가 있다. 공증해 놓거나 근저당을 설정해 놓은 뒤 요건이 충족되면 권리를 이전하는 절차가 비교적 안전하다.
건축물과 토지의 소유권이 다른 경우가 있기 때문에 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 확인해야 한다. 농가주택 중에는 집이 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가 건물일 수도 있다. 때문에 토지에 관련된 서류(토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등)를 확인해야 하고 확인이 어려울 경우 관련 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
산 중턱 소규모 농가주택 인기
최근 농가주택과 관련해 몇 가지 의미 있는 특징이 시장에서 나타나고 있다. 하나는 주택의 규모가 작은 농가주택이 선호된다는 점이다. 건평으로 15∼20평 정도의 소형규모로 이는 50∼60평대의 펜션과는 대조적이다. 무리한 투자보다는 참살이를 누리려는 수요자들의 증가현상이라 보여진다. 다른 하나는 선호지역의 바뀜 현상이다.
이전에는 논이나 하천, 개울 주변의 평지에 위치한 농가주택이 비쌌으나 최근에는 산 중턱에 위치한 농가주택이 비싸게 거래되고 있다. 농사짓기 위한 접근성보다는 양호한 전망을 우선시 하는 도시사람들의 농가주택에 대한 투자가 늘면서 나타난 현상인 것이다. 그렇다고 해서 농가주택에 대한 묻지 마 투자는 금물이다. 다른 어느 것보다 환금성이 떨어지는 대표적인 상품이기 때문이다.
일반경기가 불안할 시 가장먼저 영향을 받는 것이 참살이 관련 상품이다. 이런 까닭에 농가주택을 수익률만 따져서 투자하려는 투자자가 있다면 오히려 심사숙고할 필요가 있다. 생각만큼 남는 장사가 아닐 가능성도 충분하기 때문이다. 따라서 농가주택은 본인이 전원에 거주하면서 누리는 거주가치를 반영해야 한다. 다른 부동산상품과는 달리 투자가치보다는 실제 거주하면서 참살이를 만끽하는 가치가 훨씬 더 클 수 있기 때문이다.
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