*여포는 작년 7000만원에 취득한 오피스텔을 이번에 7500만원에 팔았다. 부동산담보대출금에 대한 이자와 공인중개사 수수료를 빼고 나면 실질적으로는 손해를 봤다.
그런데 양도소득세를 신고해야 된다고 해서 세무사 사무실에 상담을 하니 거의 100만원의 세금을 내야 한다고 하는 것이다. 여포는 어떻게 하면 절세할 수 있을까.
현행 양도소득세법에서는 부동산을 단기에 매매하는 것에 대한 제재로 2년 미만 보유한 부동산에 대해서는 높은 세율을 적용하여 양도소득세를 많이 내도록 하고 있다. 1년 미만 보유분에 대해서는 50%의 세율을, 1년 이상 2년 미만 보유분에 대해서는 40%의 세율을 적용하고 있는 것이다.
따라서 부동산을 단기에 매매한 사람이라면 양도차익이 적더라도 세금은 더 많이 내게 된다. 위에서 여포도 2년 내에 부동산을 매매했기 때문에 양도차익이 얼마 되지 않음에도 불구하고 세금 100여만원을 고스란히 내게 되는 상황이 된 것이다.
이에 대해 대부분의 납세자는 여포가 손해를 보았음에도 불구하고 왜 굳이 세금을 내야 하는지 의문을 가질 것이다. 이는 일반인이 생각하는 양도소득세 계산 방법이 세법에서 정하고 있는 방식과 약간 다르기 때문이다.
현행 세법상 양도소득세를 계산할 때 부동산 담보 대출금에 대한 이자는 필요경비로 인정하지 않고 공인중개사 수수료, 취득세와 등록세 등에 대해서만 경비로 인정해 주고 있다. 즉, 여포의 경우처럼 일반적으로 생각하면 손해를 본 상황이라도 대출금 이자 등을 감안하지 않고 계산한 양도소득은 손해를 본 것이 아니며 따라서 양도소득세를 내야 하는 것이다.
여포가 양도소득세를 줄이기 위해서는 부동산을 취득할 때 낸 취득세, 등록세와 공인중개사 이용 수수료 영수증 등을 반드시 챙겨야 한다. 또 부동산에 대해 리모델링을 했다면 이와 관련한 영수증도 챙겨서 필요경비로 인정받을 수 있다.
이미 단기간에 매매가 끝난 상황이기 때문에 여포가 절세할 수 있는 방법은 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 수 있는 금액을 모두 찾아 세금 계산에 반영하는 것 뿐이다.
그러나 아직 매매가 이루어지지 않은 상황이라면 근본적인 절세 대책은 부동산을 단기간에 매매하지 않는 것이다. 단기 매매를 위해 구입한 부동산이라면 최소한 1년 이상은 보유하는 것이 세금 면에서 훨씬 유리하다. 50%와 40%의 세율 차이는 결코 적은 것이 아니다. 각각의 주민세 10%까지 포함하면 전체 11%의 세율 차이가 나며 단 하루 차이로 1년 미만이 될 경우 그만큼 세금은 더 늘어나게 되는 것이다.
또 굳이 단기 매매를 해야 할 특별한 이유가 없다면 반드시 2년 이상 부동산을 보유한 후 팔도록 하자. 부동산을 2년 이상 보유한 경우 9%에서 36% 사이의 누진세율이 적용되므로 세금이 훨씬 많이 줄어들게 된다.
세법상 부동산을 양도한 날은 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날이다. 따라서 부동산 양도 계약시 잔금일 등을 조정함으로써 2년 이상 보유한 것으로 하는 지혜가 필요하다.
그런데 양도소득세를 신고해야 된다고 해서 세무사 사무실에 상담을 하니 거의 100만원의 세금을 내야 한다고 하는 것이다. 여포는 어떻게 하면 절세할 수 있을까.
현행 양도소득세법에서는 부동산을 단기에 매매하는 것에 대한 제재로 2년 미만 보유한 부동산에 대해서는 높은 세율을 적용하여 양도소득세를 많이 내도록 하고 있다. 1년 미만 보유분에 대해서는 50%의 세율을, 1년 이상 2년 미만 보유분에 대해서는 40%의 세율을 적용하고 있는 것이다.
따라서 부동산을 단기에 매매한 사람이라면 양도차익이 적더라도 세금은 더 많이 내게 된다. 위에서 여포도 2년 내에 부동산을 매매했기 때문에 양도차익이 얼마 되지 않음에도 불구하고 세금 100여만원을 고스란히 내게 되는 상황이 된 것이다.
이에 대해 대부분의 납세자는 여포가 손해를 보았음에도 불구하고 왜 굳이 세금을 내야 하는지 의문을 가질 것이다. 이는 일반인이 생각하는 양도소득세 계산 방법이 세법에서 정하고 있는 방식과 약간 다르기 때문이다.
현행 세법상 양도소득세를 계산할 때 부동산 담보 대출금에 대한 이자는 필요경비로 인정하지 않고 공인중개사 수수료, 취득세와 등록세 등에 대해서만 경비로 인정해 주고 있다. 즉, 여포의 경우처럼 일반적으로 생각하면 손해를 본 상황이라도 대출금 이자 등을 감안하지 않고 계산한 양도소득은 손해를 본 것이 아니며 따라서 양도소득세를 내야 하는 것이다.
여포가 양도소득세를 줄이기 위해서는 부동산을 취득할 때 낸 취득세, 등록세와 공인중개사 이용 수수료 영수증 등을 반드시 챙겨야 한다. 또 부동산에 대해 리모델링을 했다면 이와 관련한 영수증도 챙겨서 필요경비로 인정받을 수 있다.
이미 단기간에 매매가 끝난 상황이기 때문에 여포가 절세할 수 있는 방법은 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 수 있는 금액을 모두 찾아 세금 계산에 반영하는 것 뿐이다.
그러나 아직 매매가 이루어지지 않은 상황이라면 근본적인 절세 대책은 부동산을 단기간에 매매하지 않는 것이다. 단기 매매를 위해 구입한 부동산이라면 최소한 1년 이상은 보유하는 것이 세금 면에서 훨씬 유리하다. 50%와 40%의 세율 차이는 결코 적은 것이 아니다. 각각의 주민세 10%까지 포함하면 전체 11%의 세율 차이가 나며 단 하루 차이로 1년 미만이 될 경우 그만큼 세금은 더 늘어나게 되는 것이다.
또 굳이 단기 매매를 해야 할 특별한 이유가 없다면 반드시 2년 이상 부동산을 보유한 후 팔도록 하자. 부동산을 2년 이상 보유한 경우 9%에서 36% 사이의 누진세율이 적용되므로 세금이 훨씬 많이 줄어들게 된다.
세법상 부동산을 양도한 날은 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날이다. 따라서 부동산 양도 계약시 잔금일 등을 조정함으로써 2년 이상 보유한 것으로 하는 지혜가 필요하다.
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